比如：因为我们知道自己项目的房源数量，也就是货量套数，所以根据这个公式进行倒推。比如此次开盘的房源数量是300套，那么认筹客户就需要600组，意向客户需要2000组，这时候就需要到访客户10000组，留电客户需要100000组。经过层层筛检，最终得到相对精确的数据。
这个例子的转化率只是适合他们本房企，所以项目自己具体的转化率还是需要参考自己项目的。如果不是首次开盘，那么这个转化率就可以借鉴之前开盘的转化；如果是首次开盘，就可以借鉴自己集团旗下的兄弟项目进行借鉴，若没有兄弟项目，那么就需要借助竞品的转化率了。
同时也要明白，转化率不是一成不变的。现在地产政策收紧，投资客生存空间变小，所以转化率可能要比前几年低一些。并且项目形态、城市情况等都会对转化率有影响，一定不要忘记考虑这些因素。
2、分派目标，责任到人
知道自己的客储目标了，就需要将这个目标进行细化，分配给各个渠道，责任到人，让每个人都知道自己的任务量，避免到时候相互扯皮。分派任务也是跟写新闻稿差不多，分派的维度无外乎为who（谁）、where（地点）、when（时间）。
Who：这个里面包含了渠道与人。拿到客储目标之后，就要把这个目标分发给各个渠道，代理、中介、电商、全民营销、自己行销团队......渠道领到总任务量，就要把这个总任务量再次细化到具体的团队，团队再次细化到人，一步一步，精打细算，形成执行力。个人完成了自己目标，那么团队就完成了，以此类推，具体渠道完成了，那么我们的储客目标就完成了。
When：这个是时间，也是阶段。在不同的阶段，配合不同的营销动作，制定并完成不同的客储量。
Where：是拓客地点，也就是要在哪里进行拓客，这是下一步的拓客地图制定。
渠道肯定不是一个，有竞争就要有激励。渠道人员不见兔子不撒鹰，适量的激励制度能在最短的时间内，激发起他们的战斗力。比如恒大。为了充分调动经纪人积极性，恒大给到渠道公司的费用远超平均水平，而且保证快速结佣。为了激发代理公司的积极性，恒大实行佣金跳点激励，卖得越多，提点也就越高。
当然，制度要有效，有奖必有罚。为了避免作弊，带来水客，恒大是这样制定的惩罚制度。如果代理公司新开盘项目开盘当天销售业绩完成较差，完成率低于50%，则开盘后收回该项目代理权，由公司自售团队承接，直接踢出局，甚至还可能影响到后续合作。
3、拓客地图不能少
客储目标已经分发，要开始行军打仗。但是打仗，总是要对本地区有一个整体而全面的把握，没有哪场胜利是靠着领导瞎指挥而成功的。拓客地图是渠道拓客的总指挥，也是进行拓客的基础和大纲。在地图上我们可以看到哪些区域是盲点，哪些区域是重点，哪些区域需要加强，哪些区域是无效区域，拓客不能再以领导为纲，而是要充分依据客户地图。
对于三四线城市而言，客户相对比较集中，一般政府机关单位、公司企业工厂、商业中心、交通站点、拆迁区域、成熟居住社区都是客户集中地，也是我们的重点拓客区域。檬檬之前写了一篇《三四线城市的房子，怎么才能做到快销售》，里面有针对不同人群，不同的拓客方法，可以进行借鉴。
万达东莞某项目客户地图编制
4、监控调整纠偏扩容
客储目标有了，也进行分发了，拓客地图也确定了？完事儿了？错！！这个时候一定要进行监控，不仅是监控渠道有没有认真完成，更是监控整个拓客的大局，及时进行调整优化。
营销总要随时监控各渠道客储增长趋势，分析渠道拓客转化能力，评估各渠道效果，掌握各渠道费效比，进而优化渠道结构。同时要关注各渠道客储动态，了解目标完成情况，最后，要关注渠道的风险，防范对某一渠道过度依赖而被渠道绑架。
要想开盘去化好，一定要做好客储计划，除了要数量，更重要的是储客的质量，万不能只追求数量，而导致出现“客户已足”的幻觉，最终害了项目，也害了整个团队。返回搜狐，查看更多